Metodologia e fontes

Fontes

  • Transações do ITBI: planilhas publicadas pela Secretaria Municipal de Fazenda do Rio com cada compra e venda registrada desde julho de 2011. Cada linha traz logradouro, número, complemento, tipologia, percentual transferido, valor declarado e área.
  • Cartografia: números de porta, trechos de logradouro, bairros e edificações (com altura) do Instituto Pereira Passos.
  • Cadastro do IPTU: quantidade de imóveis e área construída por logradouro, usados para estimar o tamanho típico das unidades.
  • Mapa base: OpenStreetMap, servido pelo OpenFreeMap.

Preço do metro quadrado

O valor de cada venda é o valor declarado dividido pelo percentual transferido (uma venda de 50% vale metade do imóvel). O preço por m² é esse valor dividido pela área. Vendas com preço por m² muito distante do padrão do bairro e da tipologia (erros de digitação, permutas) são descartadas por um filtro robusto (mediana e desvio absoluto em escala logarítmica).

Mostramos sempre a mediana — o valor do meio — e a faixa típica entre o 25º e o 75º percentis. A mediana não é distorcida por poucas vendas muito caras ou muito baratas.

Quando a rua tem poucas vendas

O preço de referência usa o nível mais local com vendas suficientes: o próprio prédio; a rua nos últimos 12 meses, 3 anos ou 5 anos; o bairro; a região administrativa; a cidade. O nível usado aparece em cada ficha como “Base”.

Índice de valorização

Para comparar vendas de anos diferentes, usamos um índice de vendas repetidas: unidades vendidas mais de uma vez (mesmo prédio e mesmo complemento) mostram quanto o mesmo imóvel valorizou entre as duas datas. É o método usado por índices como o Case-Shiller. Onde há poucos pares, usamos um modelo de efeitos fixos de bairro e ano.

Calculadora e estimativas por prédio

A calculadora ajusta a curva valor = a·áreaα + b às vendas da rua (ou do bairro, quando a rua tem poucas), e aplica −10% para imóvel a reformar e +10% para reformado. O valor estimado de um prédio multiplica o número aproximado de unidades (área construída ÷ área típica) pelo valor típico de uma unidade.

Limitações

Os valores são declarados pelas partes ao recolher o ITBI e podem diferir do preço efetivamente pago. As estimativas não são avaliação de imóvel nem substituem um laudo. Veja também os termos de uso.